L’auteure est Claudia Chauvette, courtier immobilier et avocate
Suite à l’adoption de 2 projets de Loi qui modifieront en profondeur la gestion des copropriétés, plusieurs clients nous ont demandé quels seraient les impacts pour les propriétaires de condo ou ceux qui souhaitent le devenir. MPLEX vous résume les changements à venir dans cet important secteur de l’immobilier.
Un mot sur les frais de condo
De manière générale, les propriétaires de condo doivent verser chaque mois au syndicat de copropriété un montant à titre de “frais de condo”. Ce montant est injecté dans deux fonds: une portion dans le fonds d’opération pour payer les dépenses courantes (assurances, déneigement, nettoyage des aires communes, etc.) et une portion pour le fonds de prévoyance, qui lui servira à financer l’entretien de l’immeuble à travers les années (toiture, portes et fenêtres, etc.).
La problématique en bref
Réclamés depuis plusieurs décennies, les projets de loi répondent au problème de l’absence de barème de fixation des frais de condo. Le résultat de cette lacune est que plusieurs immeubles en copropriété nécessitent aujourd’hui des travaux majeurs mais que le syndicat n’a pas les fonds pour les réaliser. L’unique solution est alors d’imposer aux copropriétaires une cotisation spéciale. Cette charge inattendue peut avoir l’effet d’un véritable coup de massue sur le budget des copropriétaires.
L’obligation d’un carnet d’entretien et d’une étude du fonds de prévoyance (projet de loi 16)
Les copropriétaires devront désormais obtenir un carnet d’entretien de l’immeuble qui établira les réparations nécessaires au fil des années et leur coût. Le fonds de prévoyance devra aussi faire l’objet d’une vérification pour certifier que les cotisations sont suffisantes pour respecter le carnet d’entretien.
Prenons l’exemple d’un immeuble de quatre condos construit en 1995. Sachant qu’une toiture a une durée de vie utile de 20 à 25 ans, les copropriétaires pourraient devoir dépenser quelque 12 000 $ pour ces travaux. Si la dépense n’a pas été budgétée, les copropriétaires devront débourser une cotisation spéciale de 3 000 $.
Avec le nouveau projet de loi, cette dépense tout à fait prévisible devra désormais être budgétée dès la construction de l’immeuble, ce qui répartira les frais entre toutes les générations de copropriétaires de cet immeuble au fil des ans.
Bien que le projet de loi fera peut-être augmenter les frais de condo de certains immeubles, il fera aussi nécessairement diminuer la fréquence des cotisations spéciales qui, contrairement aux frais de condo, sont inconnues des acheteurs au moment de l’acquisition.
En ce qui concerne la mise en application du projet de loi pour les copropriétés existantes, elles disposeront d’un délai raisonnable pour produire les documents (carnet d’entretien et étude du fonds de prévoyance). Si le fonds de prévoyance est insuffisant, un délai de 10 ans sera accordé pour renflouer le fonds.
Le fonds d’auto-assurance (projet de Loi 141)
Comme plusieurs copropriétés ont fait l’objet d’un entretien insuffisant au fil des années, les compagnies d’assurance ont enregistré de nombreuses réclamations qui se reflètent maintenant en franchise plus élevées.
L’un des impacts du projet de loi est donc de créer un “3e fonds”, à savoir un fonds d’auto-assurance afin que le syndicat détienne en tout temps les liquidités nécessaires pour couvrir le montant de la franchise d’assurance. En cas de sinistre, après que la franchise ait été payée pour obtenir couverture, il faudra cotiser de nouveau au fonds d’auto-assurance afin qu’il y ait toujours le montant de franchise minimale.
L’implantation de ces changements dans votre copropriété
Les immeubles de plusieurs dizaines ou centaines d’unités confient généralement la gestion à des firmes externes spécialisées. Cette avenue, bien que plus coûteuse que l’auto-gestion, vous assure que les mesures nécessaires seront prises par une personne qualifiée.
Quant aux plus petits immeubles dont les copropriétaires s’occupent eux-même de la gestion, il pourrait être utile de déléguer un représentant à prendre part à une activité de formation organisée le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) afin de vous assurer de bien remplir vos obligations.
Précautions à prendre à l’achat
Il faut noter que les projets de loi 16 et 141 ont été déposés, mais qu’en date des présentes, ils n’ont pas encore été adoptés et pourraient donc faire l’objet de modifications.
En conséquence, certaines copropriétés présentent encore des frais de condo minorés. Prenez garde, car le fonds de prévoyance pourrait être insuffisant. Il est primordial que votre courtier obtiennent les états financiers de la copropriété, ainsi que les minutes des procès-verbaux des réunions de copropriétaires. Ces documents devront être lus et analysés soigneusement.
Une inspection en bâtiment rigoureuse par un professionnel qualifié vous permettra aussi d’en connaître davantage sur l’immeuble que vous souhaitez acquérir.
À propos de l’auteure
Claudia Chauvette est courtier immobilier et avocate depuis plusieurs années et co-fondatrice de l’équipe MPLEX. Passionnée d’immobilier, elle possède une connaissance concrète de la gestion et de l’optimisation d’immeubles à titre de propriétaire de multilogements.