Comment passer sous silence l’impact d’une pandémie mondiale sans précédent sur le marché immobilier et ses intervenants?
Bon moment pour vendre?
Depuis le début de la pandémie qui nous affecte tous de près ou de loin, nous avons été plutôt avare de commentaires des impacts sur le marché immobilier, et pourtant. Bien que plusieurs articles ne cessent de déferler sur le sujet, nous étions plutôt en mode observation et analyse de la situation. Sur le terrain, nos clients étaient partagés; certains en mode attente et restructuration, et d’autres, aussi affamés de croissance qu’avant. Mais qu’en est-il du marché de la vente? Quand certain y voit une opportunité de faire des « affaires en or » à cause du virus, la réalité du marché est que la pause, car oui, à Montréal, ce n’était qu’une pause, a créé un espèce de goulot d’étranglement, qui restreignait une mise en marché efficace et pour un auditoire contraint d’acheter à l’aveugle sans voir l’actif. Donc quand tout est reparti, pas moins d’une trentaine de promesses d’achat et de mises en vente la première semaine découlaient, encore, à des offres multiples et des prix au dessus du prix demandé et pratiquement sans conditions, au grand plaisir des Vendeurs. Alors, est-ce le bon temps pour vendre? Selon nous, absolument! Le principe de base de l’offre et la demande reste toujours le vecteur principal quand vient le temps d’analyser un marché. Les acheteurs on fait une pause forcée et qui leur a donné le temps de se restructurer et les a encore plus motivé. Bien évidemment certains ont présentement du plomb dans l’aile et ont malheureusement dû reporter leur projet, cependant la beauté du principe de base est que l’inventaire s’est aussi asséché et qu’avant le confinement, il y avait beaucoup (et le mot est faible) plus d’acquéreurs pour le nombre de propriétés en vente, créant donc une pression à la hausse des prix. Et bien en ce moment, lors d’une lente reprise à une vie plus « normal » à travers le déconfinement, les investisseurs sont toujours au rendez-vous, et ils sont nombreux! Alors à tous ceux qui envisageaient vendre avant ou se demande maintenant si c’est une bonne période pour le faire et bien ce ne l’est plus que jamais! Effectivement, pendant que le marché immobilier multirésidentiel se porte et se portera relativement mieux dans une crise financière, nous n’échapperons pas personne au ralentissement économique devant nous et un futur plutôt nébuleux auquel nous serons confronté. Et les questions sont donc les suivante; si cette récession perdure à long terme? si nous devons confiner à nouveau? si le gouvernement coupe les aides? Les analyses et prédictions de la SCHL sorties récemment vont-elle voir le jour? Sans être porteur de mauvaises nouvelles et puisque nous ne sommes pas en mesure de prédire l’avenir (même si on travaille fort pour un jour le faire pour mieux vous servir ;)), le message est donc le suivant: Oui! Vendez maintenant si c’était dans vos plans avant que la SCHL ait raison. Si vous voulez maximiser le profit de votre actif immobilier, n’attendez plus.
Avez-vous dit SCHL?
Oui, vous avez bien vu, nous avons mentionné les récentes prédictions de la SCHL. Alors encore une fois, ce virus Covid-19 a laissé ou va peut-être laisser des séquelles éventuelles sur le marché immobilier, mais sans parler du prix des propriétés, il y a déjà des traces. Ne serait-ce qu’au niveau des intervenants! Effectivement, ce deuxième segment est consacré aux nouvelles « normes » en vigueur de notre bien aimé Société Canadienne d’Hypothèque et du Logement. Pourquoi normes entre guillemets? En fait, bien qu’au niveau résidentiel, les nouvelles restrictions qui seront en vigueur le 1er juillet 2020 prochain pour les acheteurs sont claires, soit;
– diminution des rapports d’amortissement brut et total de la dette (ABD et ATD) à 35 et 42 (au lieu de 39 et 44)
– un pointage de crédit minimal de 680 pour un emprunteur (au lieu de 600)
– les sources non traditionnelles de mise de fonds qui augmentent l’endettement ne seront plus acceptées;
du côté du multilogement résidentiel (5 logements et plus), c’est encore un peu flou. Chose certaine, la SCHL va restreindre le retrait d’équité pour les propriétaires de multilogements voulant refinancer leur immeuble. Quoi dites-vous? Et oui, c’est majeur, le refinancement d’un immeuble assuré SCHL sera limité, pas interdit, mais limité. En période incertaine, on peut comprendre que le gouvernement réduise le risque et s’immisce dans les stratégies plus douteuses que certains propriétaires d’immeubles pourraient prendre. Par exemple en retirant des liquidités d’un immeuble pour utiliser les fonds a des fins superflus comme l’achat d’un bateau ou encore tenter de sauver une entreprise vouée à l’échec ou la faillite. Il sera donc requis de débattre et présenter chaque refinancement avec les raisons de ce retrait et les fins d’utilisation des liquidités. Il y a toutefois une lueur au bout du tunnel, car en théorie (la pratique sera-t-elle tout autre?) il y aura des exceptions et il serait possible de refinancer afin de réinjecter l’argent dans l’immeuble à travers des travaux ou encore afin de réaliser une nouvelle acquisition immobilière. La beauté du système immobilier canadien est sa solidité et règles strictes qui le supporte, c’est en fait une de ces raisons qui aide la santé du marché en temps de crise. Nous le saluons donc à bras ouvert! Il faudra bien entendu mieux préparer ses projets et mieux les structurer car ça sera immanquablement un boulet pour le modèle d’affaires de plusieurs de nos clients. Alors maintenant, à la première question, est-ce le bon temps de vendre? En connaissant maintenant ces nouvelles restrictions de la SCHL, vendre sera peut-être votre seul moyen de toucher à votre équité afin de planifier vos prochains projets ,que ce soit immobilier ou de retraite comme cette fermette qui est maintenant tant convoité! Alors aussi bien le faire pendant que le marché brûle encore. Nous saurons comment prendre vos besoins immobiliers en charge de manière efficace.
MPLEX permet aux propriétaires de multilogements de 2 à 8 portes d’atteindre leur but en prenant en charge leurs besoins immobiliers de manière efficace, professionnelle et humaine.
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